买卖不破租赁么?

发布日期:2017-02-24 信息来源:审计与风险管理部 作者:白肖肖 字号:[ ] 分享

前段时间,有几个同事和我探讨“买卖不破租赁”的法律原则,事后想来,总觉得若想做好普法工作,着实是一件老大难的事情。若仅仅是一个点一个点的普法,总归不是系统性的,法律系统性与精巧难以还原全貌,有时适得其反,会让一些人对其产生误解。在查阅一些具体案例后,总结提炼,谨以此文为例,即可管中窥豹。
    一、原理介绍
    买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
    该原则由我国合同法规定,承租人对于房屋的使用权,不受房屋买卖的影响,出租人还是应当继续履行原来的租赁合同,只有在租赁合同所规定的租赁期限到期后,出租人和买受人才能对房屋行使完整的所有权。
    二、实务案例
    2015年1月,A按揭贷款购得一套商品房,并随即将该套房子出租给B。事后,因A无力支付银行按揭贷款,银行向法院起诉A。法院判决银行胜诉,并将该商品房予以拍卖,由C通过拍卖购得。
    C购得这套房子后,要求B搬出。B认为自己承租房子在先,要求C继续租赁该房屋。后双方产生纠纷,C诉诸法院,法院经审理,支持了C的主张。
    三、案情分析
    以上案例涉及到买卖不破租赁的问题。根据《合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”
    但是,现行司法解释对于这个原则有个例外规定,并不是所有的租赁都适用买卖不破租赁原则,这就是租赁抵押房屋问题,相关法律如下:
    1、《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
    2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。”
    3、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条第一款规定:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:   (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的……”
    由此可知,上述法律规定属于“买卖不破租赁”规则的例外情形之一。在这种先抵押后出租的情况下,依据以上法律规定,抵押权优先于承租权。所以,上述法院的判决是正确的。
    四、风险防控
    租赁房屋前,建议对房屋的情况进行详细了解。除确保出租人是房屋所有权人,仍应确认该房屋是否已经设定了抵押权或者被法院查封,对可能承担的法律风险有足够的认识。
    在确定属于“买卖不破租赁”的例外情形时,如果仍要租赁。建议:1、每次租赁费支付数量尽量压缩到最少,租赁费支付周期尽量压缩到3个月以内,甚至更短,最大限度的降低自己的损失;2、在合同中约定,如果因为抵押权实现或者查封的房屋被拍卖,致使承租人不能继续租赁合同,出租人应承担违约责任,并赔偿出租人的损失,包括但不限于:租金、装修费用等。
    综上所述,普法中,我们很难将一个法律点在短时间内进行系统地阐述,希望大家在进行法律咨询的时候,就事论事,切勿随意“触类旁通”。毕竟,这个世界很难找到两片一模一样的树叶。(责任编辑/刘炳华)

 





【打印】 【关闭】
浏览次数:

Produced By 大汉网络 大汉版通发布系统